Η «τυχαία» σύμπτωση της «ανάπλασης Εξαρχείων» με την αύξηση στις τιμές ακινήτων

Τα Εξάρχεια ανέκαθεν αποτελούσαν μια ιδιαίτερη περιοχή. Η «ανάπλαση Μπακογιάννη» για κάποιους είναι εμπορευματοποίηση και για άλλους επενδυτική ευκαιρία για κέρδος. Όσο πολιτικές επιλογές στοχεύουν στην υποβάθμιση, ιδιώτες τρυπώνουν όλο και περισσότερο στα Εξάρχεια ενώ οι τιμές των ακινήτων παίρνουν την ανιούσα. Τυχαίο δεν το λες.

Από τη Γεωργία Κριεμπάρδη
Πηγή: ThePressProject

Το αφήγημα περί ωραιοποίησης και ανάπλασης των Εξαρχείων ήρθε τα τελευταία δύο χρόνια μαζί με την κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας. Ο Δήμαρχος Αθηναίων δείχνει αποφασισμένος να προχωρήσει το «σχέδιο ανάπλασης» μέχρι τέλους, παρά τις αντιδράσεις των κατοίκων. Στα Εξάρχεια, για πρώτη φορά βλέπουμε επενδύσεις από το εξωτερικό, μαζικές αγορές ακινήτων, αύξηση ενοικίων και εισχώρηση στην περιοχή από ψηφιακές πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης για τουρίστες (airbnb, booking). Η εκλογή του Κώστα Μπακογιάννη για τα Εξάρχεια σήμαινε σπάσιμο καταλήψεων, μαζικές αγορές ακινήτων από επιχειρηματίες και τελικά, ένας μαζικός εκτοπισμός κατοίκων ώστε να εγκατασταθεί η «αφρόκρεμα».

Σε επενδυτικό φιλέτο φαίνεται πως μετατρέπεται και ο Λόφος του Στρέφη στη περιοχή των Εξαρχείων, με την απόφαση του Δήμου Αθηναίων να δώσει την ανάπλασή του στην εταιρεία Real Estate, Prodea Investments. Η εταιρεία δεσμεύεται να εκπονήσει μελέτη κόστους 1 εκατομμυρίου για την ανάπλαση του Λόφου του Στρέφη και να πραγματοποιήσει μέρος των έργων που περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων παρεμβάσεις αρχιτεκτονικής τοπίου, ανάπλασης των μονοπατιών, δράσεις προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος καθώς επίσης και ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, στις οποίες συμπεριλαμβάνεται η εγκατάσταση κλειστού κυκλώματος καμερών στον Λόφο. Από πλευράς του ο Δήμος σε κάποιες περιπτώσεις δεσμεύτηκε να εξετάσει και να εγκρίνει μελέτες εντός ασφυκτικού πλαισίου πέντε εργάσιμων ημερών, ενώ το έργο έχει συμφωνηθεί να ολοκληρωθεί «εκτός απροόπτου» την 1η Ιουλίου του 2023.

Στην περίπτωση των Εξαρχείων, η καραμέλα της «ανομίας» χρησιμοποιήθηκε κατά κόρον από την κυβέρνηση για να υποβαθμιστεί η περιοχή και να δαιμονοποιηθεί. Η υπουργοποίηση του Μιχάλη Χρυσοχοΐδη στο Προστασίας του Πολίτη σήμαινε μπόλικη βία και «θα καθαρίσουμε τα Εξάρχεια». Αύγουστος 2019. Τους σχεδιασμούς της ΕΛ.ΑΣ. για την «επέμβαση και ειρηνική εκκένωση» χώρων περιλαμβάνει πλήθος δημοσιευμάτων. Από τον Ιανουάριο του 2020 ήδη ο διοικητής του ΑΤ Εξαρχείων δήλωνε ότι προτεραιότητα του υπουργείου Προστασίας του Πολίτη είναι «να χτυπηθεί πρώτα το πολιτικό και κοινωνικό έγκλημα, και μετά το ποινικό» στην περιοχή, ενώ κάτοικοι έσπευσαν να τον διαψεύσουν. Ο κάτοικος Εξαρχείων Θεόδωρος Κοκκινάκης είχε τονίσει μάλιστα πως «δεν έχουν τη θέληση να πατάξουν αυτό το έγκλημα που λέμε εμείς ποινικό», αναφερόμενος στις μαφίες ναρκεμπόρων.

Μεταλλαγές στην ιδιοκτησία ακινήτων στο κέντρο τη δεκαετία 2009-2018

Ο δημοσιογράφος Γιώργος Λιάλιος σε μία εξαιρετική έρευνα που πραγματοποίησε παρουσιάζει πώς απ’ την αρχή της κρίσης στη χώρα το 2009 άρχισε σταδιακά να παγώνει κι έπειτα να μεταλλάσσεται η αγορά ακινήτων. Η κρίση έφερε λουκέτα σε χιλιάδες επιχειρήσεις. Οι συνθήκες διαβίωσης επιδεινώνονταν ραγδαία και η φτώχεια μπήκε σε όλα τα νοικοκυριά λίγο πολύ. Ταυτόχρονα, τα πρώτα χρόνια της κρίσης, το κέντρο έγινε πεδίο διαδηλώσεων, διαμαρτυριών, βίαιων συγκρούσεων, ιδιαίτερα αν θυμηθούμε τον Δεκέμβριο του 2008, κι έπειτα το 2011 και μετά τους «Αγανακτισμένους».

Από το 2014 κι έπειτα, η Αθήνα άρχισε να προσελκύει και πάλι το ενδιαφέρον τουριστών, ενώ σταδιακά το Airbnb ήρθε να σαρώσει όλο το κέντρο. Για την έρευνα, ο δημοσιογράφος επέλεξε ως περιοχή μελέτης την ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων. Επελέγη ένα «νοητό» buffer zone γύρω από την -ορισθείσα διοικητικώς- γειτονιά των Εξαρχείων, που περιλαμβάνει 227 οικοδομικά τετράγωνα και ολόκληρες τις γειτονιές του Μουσείου, του λόφου Στρέφη, ένα τμήμα της Νεάπολης και μικρό τμήμα του ιστορικού κέντρου. Η περιοχή ορίστηκε από την οδό Πατησίων (28ης Οκτωβρίου), την οδό Πανεπιστημίου (Ελ. Βενιζέλου), τη λεωφόρο Αλεξάνδρας και την οδό Ιπποκράτους.

Ακολούθησε πρωτογενής έρευνα στο Υποθηκοφυλακείο Αθηνών το καλοκαίρι του 2019, με βάση την οποία μελετήθηκαν 3.132 αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων που έγιναν τη το χρονικό διάστημα 2009-2018. Αναλύθηκαν τα στοιχεία κάθε ακινήτου (εμβαδόν, χρήση, όροφος), οι αγοραστές και το έτος αγοράς. Συνολικά κατεγράφησαν 3.132 ιδιοκτησιακά δικαιώματα (μέρος ή το όλον ενός ακινήτου) από 2.121 διαφορετικούς ιδιοκτήτες.

Όπως προκύπτει από την έρευνα του Γ. Λιάλιου, η κρίση στην αγορά ακινήτων της ευρύτερης περιοχής των Εξαρχείων ξεκίνησε να γίνεται αισθητή το 2010 (-23,6% σε σχέση με το 2009). Το 2012 και το 2013 οι αγοραπωλησίες στην περιοχή μελέτης ήταν πια ελάχιστες (το 2013 -73% σε σχέση με το 2009). Το 2014 αρχίζει να διαφαίνεται μια ελαφρά ανοδική πορεία, ενώ ουσιαστική διαφορά φαίνεται το 2017 (+43,1% σε σχέση με το 2016) και 2018 (+44,1%) σε σχέση με το 2017), οπότε οι αγοραπωλησίες φτάνουν και ξεπερνούν τα επίπεδα του 2009.

Μόνο στις μισές περιπτώσεις (1.809 από 3.132, ήτοι 57,9%) τα ακίνητα που αγοράστηκαν την περίοδο 2009-2018 ήταν κατοικίες. Τα 727 ήταν ακίνητα με χρήση γραφείου, τα 193 ήταν αποθήκες, τα 180 εμπορικοί χώροι, τα 68 θέσεις στάθμευση, τα 57 δηλώθηκαν ως επαγγελματικοί χώροι, οι 46 ως χώροι εκπαίδευσης και οι υπόλοιποι άλλες κατηγορίες. Όπως παρατηρείται, το ενδιαφέρον για κατοικίες στην περιοχή μελέτης εκτινάσσεται το 2017 και το 2018, με τις πωλήσεις κατοικιών να ξεπερνούν ήδη από το 2017 τις αντίστοιχες του 2009. Αντίθετα για τα γραφεία, που αντιπροσωπεύουν τη δεύτερη μεγαλύτερη ομάδα ακινήτων που πωλήθηκαν την περίοδο μελέτης, οι πωλήσεις τους ακόμα και το 2017 και 2018 παραμένουν πολύ χαμηλότερες από εκείνες του 2009. Οι ελάχιστες πωλήσεις καταστημάτων απηχούν και το γενικότερο κλίμα, καθώς πλήθος καταστημάτων είχαν κλείσει εκείνη την περίοδο και στα Εξάρχεια.

Ως προς την κατηγορία των αγοραστών, τη δεκαετία 2009-2018 έγιναν 3.132 αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων από 2.121 διαφορετικούς ιδιοκτήτες (φυσικά ή νομικά πρόσωπα). Από αυτές, οι 2.680 έγιναν από 1.994 φυσικά πρόσωπα:

  • 1.658 Έλληνες απέκτησαν 2.221 ιδιοκτησιακά δικαιώματα

  • 336 αλλοδαποί απέκτησαν 459 ιδιοκτησιακά δικαιώματα

Τα νομικά πρόσωπα στην αγορά ακινήτων

Κατά τα ίδια στοιχεία της αναλυτικής έρευνας του Γιώργου Λιάλιου, οι υπόλοιπες 452 αγορές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων έγιναν από 127 νομικά πρόσωπα .Τη δεκαετία μελέτης, 127 νομικά πρόσωπα απέκτησαν 452 ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Τα περισσότερα νομικά πρόσωπα (τα 73 από τα 127) αγόρασαν από ένα ακίνητο μόνο. Από δύο ακίνητα αγόρασαν 22 νομικά πρόσωπα, ενώ από τρία ακίνητα 11 νομικά πρόσωπα. Αντίθετα, υπήρξαν οκτώ νομικά πρόσωπα που απέκτησαν μεγάλο αριθμός ακινήτων (πάνω από δέκα).

Τα νομικά πρόσωπα έχουν διάφορες μορφές: οι περισσότερες (33) είναι ανώνυμες εταιρίες κάποιας μορφής. Ακολουθούν οι μονοπρόσωπες ιδιωτικές κεφαλαιουχικές εταιρίες (10), οι Limited Companies-LTD (10), οι ιδιωτικές κεφαλαιουχικές εταιρείες- ΙΚΕ (8), οι μονοπρόσωπες εταιρείες περιορισμένης ευθύνης-ΜΕΠΕ (6), οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης-ΕΠΕ (5) και οι υπόλοιπες είναι άλλης μορφής. Ως προς τον τομέα λειτουργίας τους, πρόκειται κυρίως για επενδυτικές εταιρείες, εταιρείες real estate, εταιρείες χρηματοδοτικών μισθώσεων, τεχνικές εταιρείες.

Αυτό που παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον στην κατανομή των αγορών ανά έτος είναι ότι ενώ στο ξεκίνημα της οικονομικής κρίσης οι αγορές από αλλοδαπούς είναι πολύ περιορισμένες, σταδιακά στα μέσα της οικονομικής κρίσης ξεκινούν να αυξάνονται και στο τέλος της εξεταζόμενης δεκαετίας να αντιπροσωπεύουν σχεδόν τις μισές αγορές: 1-3 ακίνητα. Κινέζοι και Ισραηλινοί ήταν ανάμεσα στις εθνικότητες που πραγματοποίησαν σημαντικό αριθμό πράξεων. Η δεύτερη μετά τους Ισραηλινούς μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών είναι οι Αλβανοί.

Ως προς το πλήθος των αγορών, οι Ισραηλινοί παραμένουν στην κορυφή της λίστας, καθώς υπήκοοι της χώρας αυτής αγόρασαν στην ευρύτερη περιοχή των Εξαρχείων το 2009-2018 74 ακίνητα. Στη δεύτερη θέση βρίσκεται η Κίνα, από κοινού με την Κύπρο, υπήκοοι των οποίων αγόρασαν 52 ακίνητα. Οι υπήκοοι Αλβανίας βρίσκονται στην επόμενη θέση με 42 ακίνητα και ακολουθούν οι Γάλλοι με 39 ακίνητα και οι Τούρκοι με 29 ακίνητα.

Ο Τσάκωνας που σαρώνει στο Real Estate

Ιάσων Τσάκωνας. Το όνομα του γνωστό στον χώρο του Real Estate και σε κύκλους με μεγάλα τζάκια. Κάποιοι θα πουν γεννημένος επιχειρηματίας. Άλλοι αδίστακτος επενδυτής. Η αλήθεια, όπως σχεδόν πάντα, βρίσκεται κάπου στη μέση. Υπερδραστήριος επιχειρηματίας, όπως άλλωστε παραδέχτηκε κι ο ίδιος στο μακρινό 2011 που είχε παραχωρήσει εκτενή συνέντευξη στη Lifo.

Έλεγε τότε πως θυμάται τον εαυτό του να πηγαίνει τις Κυριακές στο Μοναστηράκι και να αγοράζει χαβιάρι. Ό,τι αγόραζε το μεταπωλούσε αργότερα στους φίλους του πατέρα του για να βγάλει χαρτζιλίκι. Ε όπως και να το κάνουμε, δεν είναι και καθημερινές συνήθειες ενός οποιουδήποτε παιδιού. Τα χρόνια που ακολούθησαν τον βρήκαν στο Κολέγιο Αθηνών και ήταν σα να πήρε το πράσινο φως για να περάσει στον κόσμο με τα μεγάλα πολιτικά τζάκια και τις γνωριμίες με επιφανείς ανθρώπους του παγκόσμιου επιχειρηματικού στερεώματος.

Μετά από τις σπουδές του στο εξωτερικό και τις ΗΠΑ βρέθηκε να κάνει μπίζνες στο εμπόλεμο Αζερμπαϊτζάν. Όπως ισχυρίζεται ο ίδιος, εκεί έβγαλε πάρα πολλά λεφτά μέσα σε τρία μόλις χρόνια μέσα από το μπαζάρ συναλλαγών των τίτλων που αγόραζε ο κόσμος. Έχτισε κτίρια και τα νοίκιασε σε πρεσβείες. Αποχώρησε όμως, όπως λέει, επειδή ένιωσε ανασφαλής και τρομαγμένος από τη ρωσική κρίση του ‘99. Έτσι, γύρισε στην Ελλάδα.

Κύριο όχημά του η εταιρεία Oliaros. Για πρώτη φορά έστρεψε αρνητικά τα φώτα της δημοσιότητας πάνω του την περίοδο που έτρεχε τις μπίζνες του στην περιοχή του Κεραμεικού και του Μεταξουργείου. Αγόρασε πολλά κτίρια, έχτισε μερικά ενώ άλλα έμειναν μόνο στα μεγαλεπήβολα αρχιτεκτονικά του σχέδια. Στην Ελλάδα εμφανίζεται να σχετίζεται ή να σχετιζόταν μεταξύ άλλων με τις εταιρείες ΩΛΙΑΡΟΣ ΚΜ ΑΝΑΠΤΥΞΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ, ΓΛΥΦΟ ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΙΔΙΩΤΙΚΗ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥΧΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ, ΜΠΙΤΣ ΧΑΟΥΣ ΑΝΤΙΠΑΡΟΣ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΙΔΙΩΤΙΚΗ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥΧΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ, ΩΛΙΑΡΟΣ ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΗ Μονοπρόσωπη Εταιρεία Περιορισμένης Ευθύνης κ.α.

Η τακτική της κυβέρνησης από την γκετοποίηση στην «ανάπλαση»

«Γενικά, τακτική της κάθε κυβέρνησης εδώ κι αρκετά χρόνια είναι να “γκετοποιούν” διάφορες περιοχές στις μεγάλες πόλεις, όχι μόνο στην Αθήνα δηλαδή αλλά και σε άλλες πρωτεύουσες. Ουσιαστικά, δηλαδή, τις υποβαθμίζουν κι έπειτα, είτε με μια ανάπλαση της περιοχής (σε επίπεδο δήμου – περιφέρειας) είτε από ιδιωτικές πρωτοβουλίες (κάποιο mall ή κάποια ξεχωριστή οικονομική δραστηριότητα στην εκάστοτε περιοχή), τις αναβαθμίζουν ηθελημένα ανεβάζουν την αξία των ακινήτων της περιοχής» σημειώνει ο Κωνσταντίνος Καρμόγιαννης, αρχιτέκτονας μηχανικός, μιλώντας στο TPP. «Για παράδειγμα, το Γκάζι άρχισε να αναπλάθεται μετά το 2000, που δεν έχει να κάνει με την οικονομική κρίση, ή η πλατεία Αγίας Ειρήνης που μέχρι και το 2010 “πάρκαραν” τους εξαρτημένους, τώρα έχει γίνει από τα πιο πολυπληθή μέρη σε επίπεδο μαγαζιών» εξηγεί.

Ο ίδιος παρατηρεί πως στο κέντρο της Αθήνας, από Ομόνοια μέχρι κι Εξάρχεια επιχειρούν να δημιουργήσουν κάτι αντίστοιχο. «Δηλαδή σιγά σιγά “γκετοποιούν” το κέντρο, αγοράζουν ειδικά κάτω από την Πατησίων, Άγιο Νικόλα, Κάτω Πατήσια) ολόκληρες πολυκατοικίες , και κάποια στιγμή θα γίνει μια ανάπλαση, ένα mall, ή κάποιος σύγχρονος πολιτισμικός χώρος καταναλωτισμού κι η περιοχή ξαφνικά θα πλασαριστεί ως η Μονμάρτη της Αθήνας» σχολιάζει. «Δε μου κάνει καθόλου εντύπωση που οι Κινέζοι είναι δεύτεροι στις αγορές, λόγω της golden visa, πράγμα απαράδεκτο που θα ήθελε ψάξιμο για τα κυκλώματα που υπάρχουν σε αυτό το θέμα, όπως επίσης και οι Ισραηλινοί, οι οποίοι αγοράζουν φιλέτα σε όλη την Ελλάδα» υπογραμμίζει.

Στο TPP μίλησε και μεσίτης Τσαούσης Αντώνης που διατηρεί γραφείο στην περιοχή Φιξ. «Το εντυπωσιακό την τελευταία δεκαετία είναι η τεράστια καμπή που έχει γίνει. Το 2008 ήταν οι ανώτερες τιμές, από το ’10 και μετά με αποκορύφωμα το ’14-’15 έπεσαν στο μισό και παραπάνω και τώρα έχουν επανέλθει κάπου στα μισά» σημειώνει, ενώ εδώ και δύο χρόνια, λόγω πανδημίας, παραμένουν σε σταθερά επίπεδα οι τιμές, όπως προσθέτει. «Τα ενοίκια είναι υψηλά γιατί στην αγορά έχει μπει δυναμικά το Airbnb και επίσης τα χρόνια από το 2010 έως το 2016 -τα βαθιά χρόνια της κρίσης- δε χτίστηκαν σπίτια» υπογραμμίζει και επισημαίνει την είσοδο ξένων επενδυτών στην αγορά. «Το 2018 η περιοχή Φιξ ήταν κορυφαία για ενοικιάσεις-πωλήσεις στο κέντρο. Μπήκαν πολλοί Κινέζοι στην αγορά και αξιοποίησαν κτίρια με μίσθωση. Στην πλειοψηφία τους ήταν Κινέζοι σε ένα ποσοστό 70% και μετά επενδυτές από Ισραήλ, Λίβανο, Ρωσία» παρατηρεί.

Το TPP επικοινώνησε με τον μεσίτη Σπύρο Τσουμάνη της R.E.D HELLAS που διατηρεί το μεσιτικό γραφείο από το 1999 στο κέντρο της πρωτεύουσας και γνωρίζει καλά την αγορά ακινήτως. «Για να σου δώσω να καταλάβεις, το σπίτι που το 2009 έκανε 100 ευρώ, το 2014 κατέβηκε στα 50 και τώρα είναι στα 75-80 ευρώ» μου εξηγεί, ενώ μιλά εκτενώς για την αγορά ακινήτων στο κέντρο. «Τα παλιά σπίτια της δεκαετίας του ’70, για παράδειγμα, χωρίς ανακαίνιση πωλούνται προς 1.100 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο. Η μάζα δίνει μέχρι 100.000 ευρώ το πολύ πλέον για αγορά σπιτιού στο κέντρο» λέει χαρακτηριστικά, ενώ για τα Εξάρχεια σχολιάζει πως «γύρω από το Πολυτεχνείο -λόγω φόβου επεισοδίων- δεν προτιμώνται ιδιαίτερα τα σπίτια».

Ο ίδιος εντοπίζει το πρόβλημα στην είσοδο ιδιωτών από το εξωτερικό στην αγορά. «Το πρόβλημα πλέον δεν είναι μόνο οι τιμές, αλλά ότι δεν υπάρχουν πολλά σπίτια» παρατηρεί και προσθέτει πως «στην αγορά έχει μπει για τα καλά το Airbnb και πολλά σπίτια, επίσης, μένουν κενά, καθώς έχουν αγοραστεί από επενδυτές κι επιχειρηματίες του εξωτερικού που δεν έχουμε ιδέα τι θα τα κάνουν αλλά προς το παρόν μένουν παγωμένα».