COVID 19 και βραχυχρόνιες μισθώσεις

Από το Δημήτρη Πέττα

Οποιαδήποτε κουβέντα αφορά το στεγαστικό τοπίο κατά την μετά-COVID εποχή θα πρέπει να πραγματοποιείται με επιφύλαξη, καθώς το ευρύτερο οικονομικό και κοινωνικό περιβάλλον παραμένει εξαιρετικά ρευστό. Στο πλαίσιο αυτό, το θέμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλά και της επίδρασης τους στις τιμές των ενοικίων είναι πολυπαραγοντικό και εξαρτάται από παραμέτρους οι οποίες επίσης επηρεάζονται με διαφορετικούς τρόπους από την πανδημία. Ένα πολύ γενικό και εισαγωγικό σχόλιο για την πανδημία και την κατοικία, είναι πως αναδείχθηκαν με τον πλέον ξεκάθαρο τρόπο οι υφιστάμενες ανισότητες και οι τρόποι με τους οποίους αυτές διαμόρφωσαν την έκτακτη συνθήκη κατοίκησης κατά την περίοδο του lockdown.

Ο Γιώργος Κανδύλης, με άρθρο του στην Καθημερινή, ανέδειξε με εξαιρετικό τρόπο το γεγονός ότι η παραμονή στο σπίτι δεν επηρέασε όλους με τον ίδιο τρόπο. Όπως αναφέρει, ενώ το ποσοστό των κατοίκων της Αθήνας που κατοικεί σε συνθήκες οικιακού συνωστισμού είναι 14%, το αντίστοιχο ποσοστό μεταξύ των εργατικών επαγγελμάτων είναι 24,2%, ενώ μεταξύ των ανειδίκευτων εργατών 36,3%. Αντίστοιχα, οι μετανάστες κάτοικοι της Αθήνας ζουν σε συνθήκες συνωστισμού σε ποσοστό 45%. Όμως και με γεωγραφικού όρους, τα ποσοστά του συνωστισμού ήταν πολύ μεγαλύτερα σε περιοχές κατοικίας χαμηλότερων εισοδηματικών ομάδων σε σχέση με τις «καλές» περιοχές της Αθήνας. Είναι κρίσιμο πως τα στοιχεία βασίζονται στην απογραφή του 2011, όταν και οι επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης στο στεγαστικό τοπίο ήταν ακόμα περιορισμένες. Οπότε, η πανδημία, πριν προλάβει ακόμη να μεταφραστεί σε οτιδήποτε άλλο, είχε πολύ μεγαλύτερη επίπτωση στα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα, ειδικά αν ξεφύγουμε από το στεγαστικό και λάβουμε υπόψη το ποιοι και ποιες εργάστηκαν, και στο πλαίσιο της εργασίας αυτής εξέθεσαν τον εαυτό τους κατά την περίοδο του lockdown. Με άλλα λόγια, οι ευάλωτοι έγιναν ακόμη πιο ευάλωτοι κατά τους τελευταίους μήνες.

Το θέμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, θα πρέπει να το προσεγγίσουμε αρχικά λίγο πριν τη πανδημία. Στην Αθήνα (κεντρικός τομέας), οι καταχωρήσεις στην Airbnb από το 2011 έως το 2017, υπερδιπλασιάζονταν περίπου κάθε χρόνο. Μεγάλη αύξηση είχαμε και από το 2017 στο 2018 με τις καταχωρήσεις να αυξάνονται από 12.452 σε 16.000. Ωστόσο, το 2019, υπήρξε μία αρκετά μικρότερη αύξηση, που αν λάβουμε υπόψη τους προηγούμενους ρυθμούς ισοδυναμούσε με «πάγωμα». Οπότε, τι έγινε στην περίπτωση αυτή; Ορισμένοι θα πουν ότι η αγορά αυτορυθμίστηκε όπως είχε προβλεφθεί. Ταυτόχρονα υπήρξαν δημοσιεύματα για επαναφορά μέρος των ακινήτων που ήταν στις πλατφόρμες στη μακροχρόνια μίσθωση, η οποία πράγματι σε έναν βαθμό συνέβη. Ωστόσο, θεωρώ πως η περιορισμένη, αλλά υπαρκτή επιστροφή ορισμένων ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση, αλλά και η μείωση του ρυθμού αύξησης των καταχωρήσεων στην Airbnb ήρθε να αποκρυσταλλώσει την αποχώρηση –ή καλύτερα την εκδίωξη- από τη συγκεκριμένη αγορά των «μικρών» παικτών. Το τοπίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων του 2019 δεν έχει καμία σχέση με το τοπίο του 2014 ή του 2015 και υπάρχουν τρεις παράγοντες στους οποίους οφείλεται η αδυναμία πολλών μικρών παικτών να συνεχίσουν να λειτουργούν στην αγορά. Αρχικά, εταιρίες διαχείρισης, επενδυτές και funds εισέβαλαν πολύ δυναμικά, δημιουργώντας οικονομίες κλίμακας, επιτυγχάνοντας να συμπιέσουν κατά πολύ το κόστος, επομένως και τις τιμές. Διαφορετική τιμή πληρώνει για καθαρισμό κάποιος που έχει 10 ή 20 ακίνητα και διαφορετική κάποιος που έχει 1 ή 2, ενώ η ίδια συνθήκη εκτείνεται και σε άλλα πάγια και λειτουργικά κόστη. Ο δεύτερος παράγοντας αφορά την διαρκώς αυξανόμενη επαγγελματοποίηση της δραστηριότητας, η οποία απομακρύνθηκε εντελώς από την αρχική της σύλληψη. Πλέον δεν υπάρχει το κλίμα οικειότητας και προχειρότητας που υπήρχε π.χ. στο Couch surfing και ίσως στα πρώτα βήματα του Airbnb. Οι απαιτήσεις των επισκεπτών αυξάνονται διαρκώς, ταυτίζονται ή ακόμα και ξεπερνούν τις αντίστοιχες ενός ξενοδοχείου και έτσι μεταβάλλεται και ο ρόλος του οικοδεσπότη. Απαιτείται ένα επαγγελματικό προφίλ, η ανάληψη πολλαπλών ρόλων και καθηκόντων και διαρκής διαθεσιμότητα, γεγονός που κάνει τη διαχείριση ακόμη και ενός ή δύο διαμερισμάτων, πλήρη απασχόληση. Ο τρίτος παράγοντας αφορά την αύξηση των ενοικίων, γεγονός που σε συνδυασμό με τα παραπάνω, έκανε ιδιαίτερα ελκυστική την επιστροφή στη μακροχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα για τους «μικρούς» παίκτες. Σε σχέση με την εργασία με όρους πλήρους απασχόλησης με κέρδος 1000 ευρώ τον μήνα, ενδεχομένως και σε συνδυασμό με την εύρεση κάποιας άλλης απασχόλησης, που ήταν δύσκολη στην κορύφωση της κρίσης, αρκετοί ιδιοκτήτες προτίμησαν να διαθέσουν ένα ακίνητο στη μακροχρόνια μίσθωση για 600 ευρώ, έναντι ενός ποσού της τάξης των 300-350 πριν την εκτόξευση των ενοικίων.

Στο περιβάλλον λοιπόν αυτό, ξεσπάει η πανδημία με lockdowns, απαγορεύσεις πτήσεων, πάγωμα των αγορών κτλ. Είναι προφανές πως η τουριστική βιομηχανία στο σύνολο της και τα Airbnb ως υποσύνολο της πρώτης βρίσκονται σε πολύ δύσκολη θέση. Το πρώτο και αναμενόμενο αποτέλεσμα είναι ότι ακυρώθηκαν σχεδόν όλες οι κρατήσεις για την περίοδο Μαρτίου-Απριλίου-Μαΐου, καθώς δεν υπήρχαν πτήσεις από το εξωτερικό, ενώ στο εσωτερικό υπήρχαν και υπάρχουν περιορισμοί μετακίνησης. Χαρακτηριστικά, στην Ευρώπη οι κρατήσεις στις αρχές Μαρτίου μειώθηκαν κατά 80%. Κάτι ίσως όχι τόσο αναμενόμενο ήταν πως αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων της βραχυχρόνιας προσπάθησαν και αρκετοί το έκαναν, να διαθέσουν τα ακίνητα τους στο νοσηλευτικό και ιατρικό προσωπικό προκειμένου να προστατευθούν οι οικογένειες τους από την έκθεση στον ιό. Από την εικόνα που προκύπτει από διάφορες ομάδες ιδιοκτητών στο Facebook, η πρωτοβουλία αναπτύχθηκε και στηρίχθηκε κυρίως από τους μικρούς παίκτες, ενώ οι μεγαλύτεροι την αποδοκίμασαν. Τέλος,  επιπλωμένα διαμερίσματα που, από τις φωτογραφίες που τα συνοδεύουν σε διάφορες ιστοσελίδες μακροχρόνιας μίσθωσης, είναι πολύ πιθανό να ήταν έως τώρα στις πλατφόρμες,  εμφανίζονται τις τελευταίες εβδομάδες σε αγγελίες για μακροχρόνια μεν, διάρκεια ενός έτους δε, μίσθωση, γεγονός που δείχνει μία αισιοδοξία των ιδιοκτητών για ανάκαμψη της αγοράς.  Την ίδια αισιοδοξία δείχνει και η εταιρία. Αρχικά, επεδίωξε και πέτυχε τον δανεισμό 2 δις. δολαρίων και μάλιστα με ιδιαίτερα υψηλά επιτόκια, γεγονός που φανερώνει μία πίστη σε ανάκαμψη. Ταυτόχρονα, άλλαξε τις πολιτικές ακύρωσης προς όφελος των επισκεπτών, μετακυλώντας το κόστος στους οικοδεσπότες, στους οποίους όμως έχει «υποσχεθεί» αποζημίωση της τάξης του 25% από τα χαμένα πλέον εισοδήματα. Ταυτόχρονα βέβαια, πριν λίγες ημέρες, απέλυσε το 25% του προσωπικού της, δηλαδή 1900 υπαλλήλους.

Ο βασικός λόγος που δεν μπορούμε να κάνουμε ασφαλείς προβλέψεις για το μέλλον των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι πως δεν έχουμε εικόνα ούτε για την εξέλιξη της πανδημίας, ούτε για τον βαθμό στον οποίο θα μεταφραστεί σε οικονομική και κοινωνική κρίση. Λίγο αδόκιμα και προς χάρη της συζήτησης θα διαχωρίσω αυτά τα δύο. Πριν το κάνω, πρέπει να ξεκαθαρίσω πως θεωρώ ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν θα εξαφανιστούν, όπως πολλοί προβλέπουν, αλλά σε έναν βαθμό θα επανακάμψουν, ίσως με κάποιες διαφορές, ενδεχομένως όμως και ενισχυμένες. Ο βασικός λόγος είναι πως καμία αγορά δεν αναπτύσσεται απλά επειδή υπάρχει προσφορά, καταλυμάτων στη συγκεκριμένη περίπτωση. Οι βραχυχρόνιες απαντήσαν σε μία πολιτισμική στροφή στον τουρισμό, η οποία δεν θα ανατραπεί εύκολα. Και αυτή είναι η αναζήτηση αυθεντικών εμπειριών, η επιδίωξη αυξημένης αλληλεπίδρασης με την κοινωνική ζωή των πόλεων και η απομάκρυνση – ιδιαίτερα των νέων- από τα μοντέλα μαζικού τουρισμού. Αυτά, σε συνδυασμό με την παροχή περισσότερο οικονομικών και προσιτών λύσεων για τουρίστες μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων καθιστούν δύσκολη έως αδύνατη την εξάλειψη των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Σε ότι αφορά το υγειονομικό σκέλος, θεωρώντας πως κάποτε η πανδημία θα ξεπεραστεί, είναι κρίσιμο κατά πόσο ο φόβος από την απειλή μίας νέας πανδημία θα επηρεάσει τη συμπεριφορά των τουριστών. Η Airbnb ήδη προτείνει πρωτόκολλα λειτουργίας που περιλαμβάνουν απολυμάνσεις και αποστάσεις ανάμεσα στις κρατήσεις. Ίσως ο φόβος μίας νέας πανδημίας ταυτόχρονα ενισχύσει και αποκεντρώσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ενδεχομένως ένας επισκέπτης που θα διέμενε σε ένα μεγάλης κλίμακας ξενοδοχείο, σε έναν «παραδοσιακά» τουριστικό προορισμό (που συνεπάγεται έκθεση σε ανθρώπους από όλον τον κόσμο τόσο στον χώρο διαμονής, όσο και εκτός αυτού), θα προτιμήσει ένα Airbnb σε ένα χωριό χωρίς ιδιαίτερο τουρισμό. Από την άλλη μεριά, ο φόβος δεν αφορά μόνο τους τουρίστες. Οι διαμαρτυρίες από κατοίκους σε κτίρια στα οποία λειτουργούν Airbnb ενδεχομένως θα αυξηθούν, καθώς πολλοί κάτοικοι δεν θα θέλουν να μοιράζονται χώρους με εναλλασσόμενους επισκέπτες από το εξωτερικό.

Το πλέον περίπλοκο σκέλος του ερωτήματος «τι θα συμβεί με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις» αφορά το ευρύτερο οικονομικό και κοινωνικό περιβάλλον και τις επιπτώσεις που θα έχει σε αυτό η πανδημία. Οι βραχυχρόνιες δεν εξαπλώθηκαν στην Αθήνα απλώς επειδή προσφέρθηκε η υποδομή. Ένα σύνολο ευρύτερων συνθηκών και εξελίξεων συνέβαλλαν στην εξάπλωση τους και όλοι οι παράγοντες που το διαμόρφωσαν αντιμετωπίζουν σημαντικές επιπτώσεις από την πανδημία. Αρχικά, οι αεροπορικές πτήσεις. Η εξάπλωση των low cost εταιριών, γενικότερα η συμπίεση του κόστους των ταξιδιών με αεροπλάνο αποτέλεσε βασικό υποστηρικτικό παράγοντα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Εκεί δεν ξέρουμε ακόμα τι θα γίνει. Αν επιστρέψουμε σε κόστη πτήσεων αντίστοιχα με τη δεκαετία του 1990, προφανώς και θα μειωθεί η κινητικότητα, ιδιαίτερα των νέων, ανάμεσα στους οποίους το Airbnb είναι ιδιαίτερα δημοφιλής επιλογή. Ένας άλλος λόγος ήταν η πολιτική αστάθεια σε γειτονικούς και ανταγωνιστικούς προορισμούς όπως η Τουρκία. Θα παίξει ρόλο η αναποτελεσματική αντιμετώπιση της πανδημίας σε αντίστοιχους προορισμούς ή, επιπλέον, υπάρχει το ενδεχόμενο η αναποτελεσματική αυτή αντιμετώπιση να εντείνει την πολιτική αστάθεια; Τέλος, τι επιπτώσεις θα έχει μια βαθιά οικονομική κρίση στη στεγαστική αγορά; Καθώς οι διαφορές με την κρίση του 2008 είναι πολλές και σημαντικές, μία διατήρηση της ζήτησης για καταλύματα σε συνδυασμό με μία αύξηση των ποσοστών ανεργίας μίας νέας πλέον γενιάς με πολλές δεξιότητες και ικανότητες τι θα σημαίνει για τη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων; Θα μπορέσει και πάλι να λειτουργήσει ως στρατηγική επιβίωσης για νοικοκυριά με σοβαρά στεγαστικά προβλήματα ή οι αλλαγές που μεσολάβησαν καθιστούν αδύνατη την εξάσκηση της δραστηριότητας από «μικρούς» παίκτες; Μια ενδεχόμενη πτώση των ενοικίων θα καταστήσει ξανά ελκυστική την ένταξη στις πλατφόρμες διαμερισμάτων που αποσύρθηκαν; Όλα αυτά τα ζητήματα είναι αρκετά νωρίς για να απαντηθούν αλλά θεωρώ πως θα είναι καθοριστικά.

Κλείνοντας, πιστεύω πως αυτή η ρευστότητα και η αβεβαιότητα στο ευρύτερο πλαίσιο, θα πρέπει να οδηγήσει τα κινήματα, ιδιαίτερα τα κινήματα πόλης και εκείνα που ενσωματώνουν ζητήματα στέγης, στο να κάνουν βαθιές τομές στον τρόπο που λειτουργούν και διεκδικούν, προκειμένου να χτίσουν ανθεκτικές και σταθερές εναλλακτικές οι οποίες, δυστυχώς ή ευτυχώς, πολλές φορές προϋποθέτουν και θεσμικές κατοχυρώσεις. Ο τρόπος αντίδρασης τους στην εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ανέδειξε ορισμένα ζητήματα, καθώς για πρώτη φορά αντίστοιχα κινήματα βρέθηκαν μπροστά σε ένα φαινόμενο του οποίου οι ρίζες, οι διαδικασίες, οι κομβικοί παίχτες και οι συνθήκες που το διαμορφώνουν δε βρίσκονται απλώς εκτός της γειτονιάς, αλλά και εκτός της χώρας. Επιπλέον, o περιορισμός τους είναι από δύσκολο έως αδύνατο να πραγματοποιηθεί χωρίς αντίστοιχο θεσμικό πλαίσιο. θα πρέπει να δούμε ξανά τους τρόπους που διεκδικούμε αντίστοιχες ρυθμίσεις, χωρίς αυτό να σημαίνει συνδιαλλαγή ή ταύτιση με τοπικές ή κεντρικές εξουσίες. Στο Βερολίνο ήταν τα κινήματα που ανάγκασαν τον Δήμο να αγοράσει 670 διαμερίσματα προκειμένου να μη καταλήξουν σε εταιρία διαχείρισης ακινήτων που κατέχει άλλα 100.000 διαμερίσματα στην πόλη, αλλά και να «παγώσει» τα ενοίκια. Πέρα από τις διεκδικήσεις ρύθμισης και πολιτικών για την οικονομικά προσιτή κατοικία, θα πρέπει να διεκδικηθεί η δυνατότητα συλλογικών τρόπων κατοικίας, καθώς αντίστοιχη εμπειρία με συνεταιρισμούς κατοικίας υπάρχει σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις. Αν τέτοιοι χώροι αναπτυχθούν, στηριχθούν σε σχέσεις αλληλεγγύης και ενδεχομένως λειτουργήσουν σε έναν βαθμό ως κοινά, ακόμα και οι πιο αδύναμοι εντός τους, θα έχουν ένα επίπεδο προστασίας. Αν κάτι μάθαμε και από αυτή την κρίση, είναι πως εκτός σχέσεων με άλλους, σε μία συνθήκη κοινωνικής απομόνωσης, όχι μόνο δεν «ανθίζουμε», αλλά αποδυναμωνόμαστε. Την συνειδητοποίηση αυτή θα πρέπει να δούμε πως μπορούμε να τη μεταφράσουμε στον τρόπο που κατοικούμε την πόλη.